Les maisons de vacances détenues par des Belges via des sociétés civiles immobilières françaises pourraient, si elles ne sont pas louées, être bientôt taxées par le fisc belge.
Les Belges qui détiennent via une société civile immobilière (SCI) une maison de vacances en France non louée pourraient bientôt être taxés en Belgique. C’est une des conclusions qui s’impose à la lecture du projet de loi déposé à la Chambre le 23 novembre 2023 et qui prévoit de nombreuses modifications à la taxe Caïman.
Les ménages belges possèdent plus de 55.000 résidences secondaires en France. Souvent, l’immeuble est logé dans une SCI française. En théorie, la SCI est l’instrument juridique idéal pour mettre en place une planification patrimoniale et successorale, ou pour éviter les inconvénients d’une indivision. Dans la pratique, ce pourrait être de moins en moins le cas.
Nouvelle convention belgo-française
La SCI a encaissé un premier coup sérieux avec la nouvelle convention fiscale belgo-française signée le 9 novembre 2021 et qui devrait entrer en vigueur en 2025. Jusqu’à présent, les résidents belges échappent en principe à toute imposition, tant en France qu’en Belgique, lorsqu’ils réalisent une plus-value lors de la cession de leurs parts dans une société immobilière française. La nouvelle convention fiscale permettra à la France de taxer ces plus-values.
Le fisc français pourra réclamer un prélèvement de 19%, sans compter la taxe sur les plus-values immobilières élevées (entre 2 et 6%) et les prélèvements sociaux (au taux de 7,5%). La note fiscale peut monter jusqu’à 32% de la plus-value », prévient Denis-Emmanuel Philippe, avocat chez Bloom et maitre de conférences à l’ULiège.
Avec le projet de réforme de la taxe Caïman, c’est un deuxième coup de boutoir qui pourrait être porté à la SCI et donc aux propriétaires belges de résidences en France. Du moins dans certains cas précis.
L’exposé des motifs du projet de loi semble en effet partir du postulat que la SCI française est bien une « construction juridique » tombant sous le coup de la taxe Caïman. Une seule exception est prévue lorsque les associés belges sont imposés à l’impôt sur le revenu en France sur les revenus de la SCI. A contrario, si les associés ne sont pas imposables en France (en l’absence de loyers perçus), la SCI sera bel et bien une construction juridique.
Implications nombreuses
« Voilà qui pourrait impacter de nombreux Belges ayant une SCI détenant en France une résidence secondaire non louée », prédit Denis-Emmanuel Philippe. Il distingue quatre niveaux.
Premièrement, les « fondateurs » de la SCI, c’est-à-dire les associés belges, devront déclarer la SCI en tant que construction juridique dans leur déclaration IPP, sous peine d’une sanction de 6.250 euros par an.
Deuxièmement, les associés belges de la SCI seront imposés par transparence en Belgique sur les revenus imposables de la SCI. « Même si la seconde résidence n’est pas louée, un revenu fictif basé sur le revenu cadastral devra être renseigné dans la déclaration IPP. Celui-ci est en principe exonéré sous réserve de progressivité. Mais à partir de l’entrée en vigueur de la nouvelle convention fiscale, la Belgique pourrait même taxer pleinement ce revenu fictif, dès lors que celui-ci n’est pas effectivement taxé en France », analyse Denis-Emmanuel Philippe.
Troisièmement, les associés belges de la SCI seront tenus par toutes sortes de règles spécifiques concernant les constructions juridiques, notamment la possibilité de se faire taxer sur des distributions « fictives ». C’est le cas par exemple en cas de transfert du domicile fiscal du fondateur de la SCI ou de transfert de siège de la SCI dans un autre État que la Belgique. « Si un particulier belge détenant une SCI quitte la Belgique, il pourrait se faire taxer sur toutes les réserves de la SCI à 30%, en ce compris sur les plus-values latentes sur les immeubles », souligne l’avocat-fiscaliste.
Quatrièmement enfin, pour le fondateur d’une construction juridique, le délai d’imposition passe à dix ans (au lieu de trois).
Le résumé
- Le projet de loi du 23 novembre part du principe que la société civile immobilière (SCI) française est une « construction juridique » tombant sous le coup de la taxe Caïman.
- Résultat: les SCI détenues par des Belges, si elles ne sont pas louées, seront bientôt taxées par le fisc belge.
- La nouvelle convention fiscale entre la France et la Belgique prévoit déjà de taxer les plus-values réalisées lors d’une vente
Journaliste Jean-Paul Bombaerts
