Waarom wordt ook de woonbelasting duurder?
“Het is een belasting die berekend wordt op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen”, zegt fiscaal expert Michel Maus. “En je hoort meteen waar de angel zit: het is een geïndexeerd bedrag.” Dat wil dus zeggen dat wanneer de levensduurte stijgt, niet alleen de lonen dankzij de wet op de automatische loonindexering stijgen, maar dat de overheid haar belastingen óók indexeert. De inflatiecijfers van december, die vrijdag werden gepubliceerd, zorgen dus niet alleen voor een stijging met 11 procent van de lonen van ruim 1 miljoen bedienden in tal van sectoren – van IT’ers tot horecapersoneel – maar maakt de Vlaamse onroerende voorheffing die u op uw vastgoed betaalt tot 9,59% hoger dan in 2022.
Wat betekent dat voor u?
Hoeveel extra belasting u in 2023 zal moeten betalen voor uw woning, hangt van heel veel factoren af. “Ten eerste van het kadastraal inkomen van uw woning. Ten tweede van de plaats waar u woont, want zowel de provincies als de gemeenten heffen aanvullende woonbelasting op het kadastraal inkomen. Bovendien zijn er verminderingen mogelijk, zoals het aantal kinderen ten laste”, zegt Maus. Zo heft Alveringem 1.417 opcentiemen en is het daarmee de ‘duurste’ gemeente in Vlaanderen, terwijl Sint-Martens-Latem en Zaventem met 472 opcentiemen de ‘goedkoopste’ zijn. Dat verschil is te wijten aan de lage kadastrale inkomens: in de rand rond Brussel of vlak bij Antwerpen liggen die een stuk hoger dan in pakweg de Westhoek. Hogere opcentiemen betekenen dan ook niet per se dat eenzelfde woning in Spiere-Helkijn (1.400 opcentiemen) meer belastinggeld oplevert dan in Brasschaat met ‘maar’ 566,75 opcentiemen. Maar in een gemeente als Aalter, die met 899 opcentiemen het Vlaamse gemiddelde van 900 het best benadert, stijgt de woonbelasting in 2023 met 84 euro voor wie een KI van 1.000 euro betaalt en geen kinderen ten laste heeft. In Oostende (1.259,45 opcentiemen) kost een woning met hetzelfde KI volgend jaar 113 euro meer, in Schilde (551 opcentiemen) is dat dan weer maar 58 euro.
Als de lonen én de belastingen stijgen, is het dan geen nuloperatie?
“Dat klopt”, zegt Maus. “Maar alleen voor belastingen die net zoals de lonen geïndexeerd zijn, zoals de loonschalen waarmee de personenbelasting berekend wordt. Als u meer loon krijgt door de index, zult u daar evenveel belasting op betalen. Maar er zijn een aantal afwijkingen. De erfbelasting bijvoorbeeld, waar de belastingschijven niet mee stijgen. Nu betaalt u 3% belasting op de eerste schijf van uw erfenis tot 50.000 euro, daarna 9% tot 250.000 euro en liefst 27% op alles boven de 250.000 euro. Maar door de gestegen woningprijzen zit je bij een erfenis met een huis inbegrepen dus veel sneller in de hoogste belastingschaal. Dat past de overheid dan weer niet aan.” Hetzelfde verhaal, maar dan omgekeerd doet zich voor bij de forfaitaire aftrekpost voor woon-werkverkeer. “Dat is al jaren hetzelfde bedrag: 0,15 euro per kilometer. Maar door de gestegen prijzen van benzine en diesel houdt een werknemer daar dus netto minder aan over en wint de schatkist.”
Wat is het kadastraal inkomen ook alweer?
Het kadastraal inkomen (KI) is een schatting van de fictieve netto huurwaarde van een woning anno 1975. Dat bedrag wordt dus jaarlijks geïndexeerd en dat bedrag vormt de basis voor de onroerende voorheffing. Opvallend is dat het gemiddelde KI van de Vlaamse woningen jaar na jaar daalt. Waar het gemiddelde niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van een woning in 2015 zo’n 1.010 euro bedroeg, was dat vorig jaar nog 964 euro – een daling van 4,5%. Belangrijkste reden? We bouwen steeds kleiner. In plaats van de woning van 200 of 250 vierkante meter vroeger, is het tweekamerappartement van 85 m2 nu de standaard. In centrumsteden als Turnhout (-11%), Antwerpen (-10,7%) en Leuven (-9,5%), die de voorbije jaren een groot aantal nieuwbouwprojecten telden, daalde het gemiddeld KI nog een stuk sterker dan het Vlaamse gemiddelde van -4,5%. De gemiddelde KI’s verschillen ook aanzienlijk per centrumstad. Roeselare was in 2020 met 847 euro de ‘goedkoopste’ centrumstad wat betreft het gemiddeld KI. Aalst volgt in het kielzog met 890 euro. Leuven telt het hoogste gemiddeld KI met 1.224 euro, gevolgd door Antwerpen met 1.152.
Hoe belangrijk is de woonbelasting voor de financiën van steden en gemeenten?
“De grootste brok van de woonbelasting gaat naar de provincies en de gemeenten”, zegt Maus. De opcentiemen op de onroerende voorheffing zijn dus van cruciaal belang voor de inkomsten van steden en gemeenten, net als de aanvullende personenbelasting. “Zo’n 40 procent van de inkomsten van de lokale besturen wordt immers uit die twee lokale belastingen gehaald.” Dat bedrag wordt berekend op basis van de onroerende voorheffing die je aan de Vlaamse overheid moet. Aan een gemeentelijk tarief van pakweg 1.000 opcentiemen, betaal je voor elke euro onroerende voorheffing tien euro opcentiemen aan de gemeente.
Zijn er signalen dat de overheid wil ingrijpen?
“Ingrijpen op de woonbelastingen leeft niet bij de politiek”, zegt Maus. “De inflatie stijgt ook voor de overheid, hé. De energieprijzen zijn, net als de lonen van de ambtenaren, gestegen en die moeten betaald worden. Dus de overheid heeft dat geld van de geïndexeerde woonbelasting nodig. Of de steden en gemeenten hun opcentiemen zullen verlagen, hangt van de welwillendheid van elk lokaal bestuur af. Maar gezien de lamentabele staat van de financiën van vele gemeenten zal na de volgende gemeenteraadsverkiezingen eerder een stijging dan een daling van de opcentiemen te verwachten zijn.”
Kan ik zelf berekenen hoeveel duurder mijn woningbelasting wordt?
Je kan dat perfect zelf berekenen, op basis van je kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt, de vaste Vlaamse heffing van 3,97% (of 2,54% wanneer u in Brussel of Wallonië woont) en de opcentiemen van de provincie en de gemeente. Maar het kan gemakkelijker: op de website van de Vlaamse belastingdienst (belastingen.fenb.be) vindt u een simulator om de onroerende voorheffing te berekenen.
