2020/12/06: De belasting van buitenlands onroerend inkomen: eindelijk licht aan het einde van de tunnel?

Na 13 jaar lijkt het einde in zicht te zijn. De regering heeft deze week een wetsontwerp klaar dat eindelijk de discriminerende behandeling tussen inkomsten uit Belgische en in het buitenland gelegen onroerende goederen moet wegwerken. Dat ontwerp is er echter niet zomaar gekomen: de Belgische Staat werd door het Europees Hof van Justitie immers veroordeeld tot het betalen van een boete van 2 miljoen euro. Om het proces te versnellen werd tevens een dwangsom ten bedrage van 7.500,00 euro per dag vertraging opgelegd.

Discriminerende fiscale behandeling

Het probleem ligt in de fiscale behandeling van zowel verhuurde als niet-verhuurde onroerende goederen. Indien men in België een tweede verblijf bezit of een tweede woning verhuurt, wordt daarop belast door het kadastraal inkomen te verhogen met 40 procent.
Voor de taxatie van een in het buitenland gelegen onroerend goed wordt echter gewag gemaakt van een compleet verschillende methode. Eerst en vooral maakt de wet een onderscheid tussen verhuurde en niet-verhuurde onroerende goederen. Indien het onroerend goed niet verhuurd is, dient de huurwaarde in aanmerking te worden genomen. Indien het onroerend goed wel wordt verhuurd, dan wordt de werkelijke huuropbrengst en huurvoordelen als uitgangspunt genomen. Bij deze twee berekeningen mag men 40 procent aftrekken om tot het nettobedrag te komen.
Deze ongelijke behandeling werd reeds in 2007 voor het eerst aangekaart door de Europese Commissie, waarbij zij België wees op een mogelijke onverenigbaarheid vastgesteld tussen de Belgische fiscale bepalingen inzake inkomsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen en de verplichtingen uit artikel 63 VWEU en artikel 40 van de EER-Overeenkomst. Dit mondde, na een lange procedure, uit in het arrest van 12 april 2018 waarin het Hof besliste dat de Belgische staat het principe van vrij verkeer van kapitaal schond door de wetgeving die een onderscheid maakt tussen inkomsten uit Belgische en in het buitenland gelegen onroerende goederen.

Voorgestelde oplossing

Om het Europese principe van vrij verkeer van kapitaal te garanderen, heeft de regering een wetsontwerp klaargestoomd die aan de ongelijke behandeling een einde dient te maken. Het kadastraal inkomen wordt als uitgangspunt aangehouden. Dat heilig huisje blijft met andere woorden overeind staan.

De fiscale administratie zal aan de in het buitenland gelegen onroerende goederen een kadastraal inkomen toekennen dat gebaseerd wordt op de actuele normale verkoopwaarde dat door middel van een correctiecoëfficiënt wordt herleid tot de verkoopwaarde van 1975. Dat bedrag zal vervolgens vermenigvuldigd worden een kapitalisatietarief van 5,3 procent. Het resultaat van deze formule zal het kadastraal inkomen vormen. Dit wordt overeenkomstig de oude formule maal 40 procent gedaan om zo tot het bedrag te komen dat in de aangifte dient te worden opgenomen.
Dat wekt meteen een aantal vragen op.

Eerst en vooral kan men de vraag stellen wat de ‘actuele normale verkoopwaarde’ nu concreet inhoudt. Hieronder wordt de verkoopwaarde verstaan die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen. Indien er geen recente cijfers voorliggen, kan er ook geopteerd worden voor de waarde van het onroerend goed op het moment van de verwerving onder normale omstandigheden. Daarop zal dan een aangepaste correctiecoëfficiënt worden toegepast, afhankelijk van in welk jaar de eigendom werd aangekocht, vererfd of verkregen.

Dat element an sich kan voor problemen zorgen. Men geeft de belastingplichtige die een in het buitenland gelegen onroerend goed bezit immers de mogelijkheid om tussen twee verschillende kadastrale inkomens te gaan kiezen. De uitersten daarvan kunnen tot een groot verschil leiden, afhankelijk van de markt van het land waarin het onroerend goed zich bevindt.
Het tweede probleem dat zich stelt is dat het kadastraal inkomen per definitie de huurwaarde van een onroerend goed op het referentietijdstip, zijnde 1975, weergeeft. Door het buitenlands KI te gaan baseren op de actuele normale verkoopwaarde wordt er al onmiddellijk een ongelijkheid gecreëerd, aangezien de huurprijzen en de verkoopprijzen absoluut niet op dezelfde manier evolueren. Stel dat men een huis gelegen te Brugge neemt met een actuele normale verkoopwaarde van 399.000,00 euro. Het kadastraal inkomen bedraagt 964 euro. Indien dit onroerend goed in Spanje zou liggen, zou het kadastraal inkomen volgens de nieuwe berekening 1.406,42 euro bedragen.

Ten slotte wordt het KI in België bij bepaalde renovaties niet herzien, zoals het plaatsen van zonnepanelen of het isoleren van de woning. Indien dit wordt gedaan bij het buitenlands vastgoed zal de verkoopwaarde onvermijdelijk stijgen.

De aangifte wordt genomen als uitgangspunt

Om dit alles mogelijk te maken, dient de belastingplichtige de nodige informatie met betrekking tot de in het buitenland gelegen onroerende goederen over te maken aan de fiscale administratie. Deze laatste zal op basis van die gegevens overgaan tot het bepalen van een kadastraal inkomen.
Hoeveel discussies daaruit zullen voortvloeien valt nog af te wachten. Het moge duidelijk zijn dat deze oplossing een politiek compromis vormt die mogelijks opnieuw op de helling wordt geplaatst en voor meer problemen inzake vastgoedfiscaliteit zal zorgen.

OP DE HOOGTE BLIJVEN?

Schrijf je in voor de nieuwsbrief en ontvang onze recente artikels