Bij het kopen, verhuren of verkopen van vastgoed komen juridische, financiële en fiscale aspecten samen. Volgens vastgoedlector Björn De Vriese, econoom Véronique Goossens en fiscaal jurist Michel Maus is het een misvatting dat vastgoed vanzelf rendement oplevert. In elke fase van het eigenaarschap zijn weloverwogen keuzes cruciaal.
Denk na vóór je koopt
Volgens Björn De Vriese begint alles bij een doordachte aankoop. Een woning kopen is nooit louter een emotionele of financiële beslissing. Het is tegelijk een juridische, financiële, fiscale en praktische keuze met een impact op het verdere leven van de eigenaar.
Wie zich uitsluitend focust op prijs en ligging, maar onvoldoende voorbereidend onderzoek doet, loopt het risico later geconfronteerd te worden met onverwachte kosten. Elke stap bouwt voort op de vorige: de aankoopstructuur beïnvloedt de financiering, die op haar beurt bepaalt hoeveel ruimte er is voor beheer, renovatie en het opvangen van tegenslagen.
Een zorgvuldige aankoop vereist daarom een grondige analyse vóór het compromis. Niet alleen de advertentie, maar ook de bijhorende documenten verdienen aandacht. Het EPC, stedenbouwkundige informatie, eventuele erfdienstbaarheden en – bij appartementen – de financiële gezondheid van de mede-eigendom zijn bepalend. Een slecht EPC is geen detail, maar kan leiden tot structurele kosten en verplichte toekomstige investeringen.
Vastgoed vraagt actief beheer
Voor verhuurders benadrukt De Vriese het belang van actief en correct beheer. Vastgoed levert enkel rendement op wanneer het multidisciplinair wordt aangepakt. De veronderstelling dat verhuur vanzelf loopt, houdt het risico in dat eigenaars de complexiteit van het beheer onderschatten.
Fouten in contracten, laattijdige opvolging van huurachterstal of een verkeerd toegepaste indexatie kunnen snel leiden tot aanzienlijke verliezen. In dat geval blijft het rendement theoretisch bestaan, maar verdwijnt het in de praktijk.
Actief beheer betekent vooruitdenken: duidelijke contracten, correcte plaatsbeschrijvingen, tijdige betalingsopvolging en kennis van de huurwetgeving zijn noodzakelijke voorwaarden. Wie deze samenhang onderschat, riskeert leegstand, procedures en rendementsverlies.
De juiste kredietformule kiezen
Econoom Véronique Goossens wijst op het belang van een doordachte kredietkeuze. Bij een vaste rente blijft de rentevoet gedurende de volledige looptijd ongewijzigd. Bij een variabele rente kan die zowel stijgen als dalen, afhankelijk van de marktevolutie.
Hoewel veel mensen terughoudend staan tegenover variabele rentevoeten, is die vrees niet altijd terecht. De startvoet ligt doorgaans lager dan bij een vaste rente, wat zorgt voor lagere maandlasten en meer budgettaire ruimte. Bovendien bestaan er mechanismen om het risico te beperken.
Wettelijk kan een variabele rente maximaal verdubbelen, maar vaak voorziet de bank een ‘cap’ die de maximale stijging begrenst. Hoe lager die cap, hoe beter de bescherming tegen plotse rentestijgingen. Daarnaast bestaan er formules waarbij de rente wel kan dalen, maar niet kan stijgen boven het oorspronkelijke niveau. Ook semivariabele en accordeonformules kunnen zorgen voor meer voorspelbaarheid en comfort op lange termijn.
Vastgoed en fiscaliteit zijn onlosmakelijk verbonden
Volgens fiscaal jurist Michel Maus worden de fiscale gevolgen van een vastgoedaankoop vaak onderschat. De keuze tussen nieuwbouw en bestaande woning heeft belangrijke fiscale implicaties. Op nieuwbouw is doorgaans 21 procent btw verschuldigd, terwijl bij bestaande woningen in bepaalde omstandigheden 2 procent registratierechten volstaan.
Ook het gewest waarin men koopt speelt een rol. In Vlaanderen bedraagt het tarief voor een eigen woning 2 procent, terwijl dat in het Brussels Gewest kan oplopen tot 12,5 procent. Daarnaast verschillen de gemeentelijke belastingen aanzienlijk. Gemeenten heffen aanvullende belastingen op de onroerende voorheffing en de personenbelasting, die sterk kunnen variëren naargelang de locatie.
Tijdige successieplanning voorkomt onaangename verrassingen
Tot slot benadrukt Maus het belang van tijdige successieplanning. Wie op jonge leeftijd een woning koopt, staat daar vaak nog niet bij stil, maar erfbelastingen voor kinderen kunnen oplopen tot 27 procent.
Er bestaan technieken zoals een gesplitste aankoop of een ‘salamischenking’, maar die vergen een tijdige en correcte voorbereiding. Zonder vroegtijdige planning dreigt vastgoed bij overlijden aanleiding te geven tot zware fiscale lasten.
Wilt u uw vastgoedaankoop, -beheer of -overdracht juridisch en fiscaal correct structureren? Bloom Law adviseert en begeleidt cliënten in fiscale strategie en vermogens- en successieplanning.
Bron: HLN, 3 februari 2026, interview met Michel Maus (Bloom Law)
